Guide des droits et des démarches administratives

Logement décent
Fiche pratique

Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent, c'est-à-dire un logement d'une surface minimum, qui ne constitue pas un risque pour la sécurité ou la santé du locataire, dans lequel il n'y a pas d'animaux nuisibles, qui respecte un critère de performance énergétique minimale, qui comporte certains équipements. Si ce n'est pas le cas, le locataire dispose de recours. Si le propriétaire ne fait pas les travaux nécessaires, il peut être sanctionné.

Logement vide

Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement.

Le logement doit comporter au moins une pièce principale présentant :

  • une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres,

  • ou un volume habitable de 20 m³.

Attention
le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.

Le logement doit être conforme aux conditions suivantes :

  • Il assure le clos et le couvert.

    Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.

  • Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites.

    Les portes et fenêtres du logement présentent une étanchéité à l'air suffisante

    Les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.

    Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres.

    Les cheminées sont munies de trappes.

  • Les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons) situés dans le logement et dans ses accès, sont dans un état conforme à leur usage.

  • La nature, l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

  • Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

  • Les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

  • Il permet une aération suffisante.

    Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

  • Les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) ont un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre, ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Le logement ne doit pas être infesté :

  • par des animaux nuisibles (par exemple : rat)

  • par des parasites ( par exemple : puce de lit, cafards)

Le logement doit avoir les éléments d'équipement et de confort suivants :

  • Une installation permettant un chauffage normal

    Elle doit être munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion.

    Elle doit être adaptée aux caractéristiques du logement.

  • Une installation d'alimentation en eau potable

    Elle doit permettre, à l'intérieur du logement, la distribution de l'eau potable avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires

  • Des installations d'évacuation des eaux usées

    Ces installations doivent empêcher le refoulement des odeurs et des eaux usées. Elles doivent être munies de siphon.

  • Une cuisine ou un coin cuisine permettant l'installation d'un appareil de cuisson

    Il doit y avoir un évier, qui est raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.

  • Une installation sanitaire intérieure au logement

    Il doit y avoir un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas.

    Il doit y avoir un équipement pour la toilette corporelle (comportant une baignoire ou une douche) aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées.

    Mais dans le cas d'un logement d'une seule pièce, l'installation sanitaire peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition qu'il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

  • Un réseau électrique

    Il doit permettre l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès.

    Il doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence.

Le locataire fait préciser par lettre recommandée avec accusé de réception les travaux de mise en conformité que le propriétaire s'engage à effectuer, ainsi que les délais de réalisation.

Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité. Cette mise en demeure est effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception.

À l'expiration d'un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le greffe du tribunal. Il peut toutefois choisir de saisir, au préalable, la commission départementale de conciliation.

  • Tribunal judiciaire ou de proximité
  • Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

    Si le juge du tribunal constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :

    • Contraindre le propriétaire à faire les travaux nécessaires

    • Imposer la réduction de loyer à accorder au locataire

    • Imposer des dommages et intérêts à payer au locataire

    Logement meublé

    Pour être considéré comme une location meublée, le logement doit remplir des critères d'ameublement. La liste de ces critères dépend de la date de signature du bail.

    Le logement doit avoir au moins une pièce principale ayant :

    • une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres

    • ou un volume habitable de 20 m³

    Attention
    le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.

    Le logement doit être conforme aux conditions suivantes :

    • Il assure le clos et le couvert.

      Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.

    • Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites.

      Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.

    • Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.

    • La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

    • Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

    • Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

    • Les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

    Un logement décent est un logement qui n'est pas infesté :

    • par des animaux nuisibles (par exemple : rat)

    • par des parasites ( par exemple : puce de lit, cafards)

    Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

    • Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

    • Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.

    • Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

    • Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.

    • Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

    • Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

    Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence.

    Le locataire fait préciser par lettre recommandée avec accusé de réception les travaux de mise en conformité que le propriétaire s'engage à effectuer, ainsi que les délais de réalisation.

    Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité. Cette mise en demeure est effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception.

    À l'expiration d'un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire doit saisir le greffe du tribunal. Il peut toutefois choisir de saisir, au préalable, la commission départementale de conciliation.

    Il revient alors au locataire d'apporter la preuve de la non-décence du logement. Il peut notamment utiliser :

    • l'état des lieux d'entrée

    • un constat d'huissier établi après l'entrée dans les lieux révélant l'urgence des travaux de remise en état. Un certificat médical indiquant que l'état de santé du locataire est affecté par les dégradations du logement peut compléter ce constat

    • des photos ou vidéos du logement

  • Tribunal judiciaire ou de proximité
  • Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

    Si le juge du tribunal constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :

    • Contraindre le propriétaire à faire les travaux nécessaires

    • Imposer la réduction de loyer à accorder au locataire

    • Imposer des dommages et intérêts à payer au locataire

    Où s'adresser ?

    • Info logement indigne

    Pour en savoir plus

    Modifié le 28/11/2019 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
    source www.service-public.fr